Notarhaftung – Haftung bei fehlerhafter Grundstücksteilung

Notarhaftung – Notarpflichten bei Kenntnis konkreter Nutzungsabsichten im Kontext einer Grundstücksteilung

Notare unterliegen wie andere rechts- und steuerberatende Berufe einer Berufshaftung. Für Vermögensschäden bei möglichen Haftpflichtfällen ist eine Berufshaftpflichtversicherung obligatorisch. Detaillierte Regelungen dazu finden sich in § 19a BnotO (Bundesnotarordnung). Nach § 19a Abs. 3 BnotO muss die Mindestversicherungssumme 500.000 Euro betragen, die Leistungen für alle in einem Jahr verursachten Haftpflichtschäden dürfen auf das Doppelte der Mindestversicherungssumme – also eine Million Euro – begrenzt werden.

Je nach Größe und Tätigkeitsumfang des Notariats können auch höhere Versicherungssummen angezeigt sein. Dass Fälle von Berufshaftung durchaus im „üblichen Tagegeschäft“ eines Notars vorkommen können, zeigt ein Fall, über den das Landgericht Kiel im vergangenen Jahr zu entscheiden hatte (LG Kiel, Urteil vom 31.7.2023 – Az.: 3 O 108/21). Dabei ging es um die Teilung eines mit einer Doppelhaushälfte und einer Garage bebauten Grundstücks, das ursprünglich einem Ehepaar gehörte.

Notarfehler bei Teilung eines Grundstücks

Im Jahre 2008 wurde eine erste Teilung vorgenommen. Dabei wurde Sondereigentum (Sondereigentum 1) an einer Wohnung einschließlich der Garage sowie ein zweites Sondereigentum (Sondereigentum 2) an einer weiteren Wohnung begründet. Der Ehemann erhielt das Sondereigentum 1, die Ehefrau das Sondereigentum 2. Die Frau veräußerte ihre Wohnung im Jahr 2009 an eine Familie. Im Jahr 2016 beauftragte der Ehemann den Notar, seinen Miteigentumsanteil in zwei selbständige Einheiten zu unterteilen. Diese sollten zum einen die Wohnung, zum anderen die Garage umfassen. Die Garagenfläche wollte er als Bauplatz für ein Einfamilienhaus veräußern.

Am 11.08.2016 beurkundete der Notar eine entsprechende Unterteilung. Die Teilungserklärung wurde zunächst nicht im Grundbuch eingetragen, weil die dazu notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung erst in Abstimmung mit den zukünftigen Käufern des Bauplatzes beantragt werden sollte. Der Ehemann beauftragte daraufhin eine Maklerin, Käufer zu finden. Dies führte schließlich zum Erfolg. Der entsprechende Kaufvertrag wurde ebenfalls von dem Notar beurkundet.

In der Folge kam es zu Unstimmigkeiten wegen der Teilungserklärung. Der Notar hatte darin die Garage zunächst als „Wohnung Nr. 3“ bezeichnet. Das zuständige Grundbuchamt des Amtsgerichts Hamburg lehnte die Eintragung von Wohnungseigentum ab und verwies darauf, dass nur eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für eine Garage vorläge. Der Notar änderte daraufhin die Teilungserklärung und den Kaufvertrag entsprechend ab. Anschließend erfolgte der Grundbucheintrag.

Schadensersatzforderung wegen unterlassener Belehrung

Im Juni 2017 veräußerte der Ehemann seine Wohnung an die gleiche Familie, die auch die Wohnung der Ehefrau erworben hatte. Im Jahr 2018 wollte der Käufer der Garagenfläche sein (Garagen-)Teileigentum dann für Zweck der Wohnbebauung umwandeln. Die Familie erklärte sich nur gegen Zahlung von 97.000 Euro bereit, einer solchen Umwidmung zuzustimmen. Der Käufer der Garagenfläche verklagte daraufhin den Notar auf Schadensersatz. Er habe die Beurkundung vorgenommen, ohne die Beteiligten darauf hinzuweisen, dass für die beabsichtigte Umwandlung des Teileigentums die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer vorliegen müsse. Hätte der Käufer vorher von der Zustimmungspflicht gewusst, wäre der Kauf nicht erfolgt.

Das Gericht sah den Notar in der Haftung. Gemäß § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den jeweiligen Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. In diesem Rahmen müsse er auch darüber belehren, welche Risiken eine beabsichtigte Vertragsgestaltung berge und welche Hindernisse ihr ggf. entgegenstehen.

Im vorliegenden Fall sei eine Belehrung erforderlich gewesen, dass die Garage nur Teileigentum bilde und die Miteigentümer einer Umwandlung zustimmen müssten. Den Notar treffe zwar hinsichtlich etwaiger Nutzungsbeschränkungen keine Nachforschungspflicht, seien ihm jedoch bestimmte Nutzungsabsichten und mögliche Hindernisse dafür bekannt, könne ein entsprechender Hinweis geboten sein.

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